Hvorfor stiger huspriserne?

Huspriserne i Danmark er steget meget de senere år. Alene sidste år blev enfamiliehuse næsten 10 pct. dyrere. Men selvom prisstigningerne kunne synes ekstraordinære, kan udviklingen i bagvedliggende faktorer såsom rente, indkomster, boligudbud og innovationer på realkreditmarkederne i stort omfang forklare prisstigningerne.

Renten har været faldende over en længere periode, og den lange rente er nu historisk lav. En lavere rente betyder færre omkostninger, når man køber en bolig, og rentefaldet har øget efterspørgslen efter boliger og dermed løftet kontantpriserne. Den gunstige udvikling i konjunkturerne har medført lavere ledighed og højere indkomster, hvilket ligeledes har øget efterspørgslen efter flere og større boliger. Et begrænset udbud af nye boliger, primært i de større byer, har medført, at denne større efterspørgsel i høj grad er slået ud i prisstigninger. Hertil kommer de senere års fornyelser på realkreditmarkederne (herunder de afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån med renteloft), der formentlig har påvirket kontantpriserne positivt, især i 2004. Fornyelserne har bevirket større fleksibilitet på realkreditmarkederne, hvilket giver boligejerne mulighed for omkostningsbesparelser. Endelig kan en større tiltro til skattestoppet, som holder de fremtidige ejendomsskatter uændret i kroner og ører og dermed reducerer de reelle ejendomsskatter, have bidraget til væksten i kontantprisen.

Igen i år vurderes kontantpriserne at stige med næsten 10 pct. som beskrevet i den seneste vismandsrapport. Det er en antagelse om et fortsat lavt renteniveau og den gunstige økonomiske situation i Danmark med bl.a. faldende ledighed, der ligger bag den forventede kontantprisstigning. Stigningstakter af denne størrelsesorden forventes imidlertid ikke at fortsætte i 2006-07, idet renten skønnes at stige og konjunkturerne bliver mere normale.

Udviklingen i huspriserne fremover er dog forbundet med stor usikkerhed. Renten spiller en væsentlig rolle for kontantpriserne, og skønt mange økonomer de seneste år har forventet en rentestigning, er de lange renter blevet ved med at falde. Dette indikerer, at det i øjeblikket er sværere end normalt at skønne over renteudviklingen og dermed kontantprisudviklingen. Usikkerheden om udviklingen i huspriserne skyldes også, at boligejerne de senere år er blevet mere følsomme over for rentestigninger, idet variabelt forrentede lån udgør en stor andel af de udestående realkreditlån.

Når man skal vurdere effekten på huspriserne fra en rentestigning, er det interessant at betragte de boligejere, der er mest følsomme over for højere renter, det vil sige dem, som har mindst luft i budgettet til at klare forøgede månedlige ydelser. Det er nemlig primært disse boligejere, der kan blive tvunget til at sælge boligen, hvis renten stiger. Beregninger udført af Danmarks Nationalbank viser, at renteudgifterne hos de 10 pct. af husejerne, der er mest følsomme, vil stige med mindst 3½ pct. af indkomsten, hvis renten stiger et pct.point. En rentestigning kombineret med højere ledighed vil sandsynligvis føre til et øget antal tvangsauktioner, men på baggrund af tallene fra Danmarks Nationalbank, er det vanskeligt at vurdere, hvor alvorligt boligejerne bliver ramt.

Foruden usikkerheden om renteudviklingen og rentens påvirkning af boligejernes økonomiske situation kan huspriserne også være påvirket af mere spekulative tendenser. Hvis mange boligkøbere er villige til at betale en kontantpris, der er højere end det, de bagvedliggende faktorer tilsiger, og hvis denne villighed baseres på en forventning om, at boligernes pris stiger efterfølgende, kan der opstå en såkaldt prisboble på boligmarkedet. Det aktuelle niveau for huspriserne er historisk set højt, når man sammenholder kontantpriserne med prisen på at bygge nye boliger. Indeholdt i kontantprisen er imidlertid også grundprisen. Grundprisernes ligevægtsniveau kan være vanskeligt at fastsætte, idet grundpriserne afhænger af mange forhold, herunder ønsket om at bosætte sig i tæt bebyggede områder. Hvis der rent faktisk eksisterer en prisboble på boligmarkedet, vil huspriserne sandsynligvis begynde at falde, når det spekulative element falder bort.

Udviklingen i huspriserne har historisk set udvist stor variation. De svingende priser skyldes ændringer i bagvedliggende faktorer som rente, indkomster og skatteforhold, men kontantpriserne har også været påvirket af skift i forventningerne til den fremtidige prisudvikling. Alle disse faktorer vil også i fremtiden bestemme priserne på huse. Indtil skattestoppets indførelse virkede ejendomsværdiskatten som en automatisk stabilisator af kontantpriserne, idet ejendomsskatterne ændrede sig i takt med ejendomsvurderingen. Med skattestoppet er denne stabiliserende påvirkning af boligpriserne fjernet, og i den aktuelle situation bidrager skattestoppets fastfrysning af ejendomsværdiskatten til at drive huspriserne endnu hurtigere op.