Kapitel IV: Regulering af private lejeboliger

Kapitel IV kort fortalt

Lejeboliger udgør ca. 40 pct. af alle boliger i Danmark. Heraf er ca. halvdelen private lejeboliger, mens den anden halvdel er almene boliger. For de ca. 75 pct. af de private lejeboliger, der er opført frem til 1991, er både huslejeniveauet ved indflytning og den efterfølgende stigningstakt for huslejen reguleret. For private lejeboliger opført efter 1991 kan størrelsen af huslejen aftales frit mellem lejer og udlejer, når lejemålet indgås, mens den aftalte husleje typisk reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.

En analyse i kapitlet viser, at huslejereguleringen sænker den årlige leje med i gennemsnit 17.000 kr. i ældre private lejeboliger opført frem til 1991. Det er lejere med høje indkomster, som i gennemsnit opnår den største besparelse i deres husleje som følge af reguleringen, jf. figur A. Derudover er det også i højere grad beboere i større byer, ældre og højtuddannede, der opnår besparelser i deres husleje.

FIGUR A ÅRLIG BESPARELSE I HUSLEJE SOM FØLGE AF REGULERINGEN

Størst årlig besparelse til lejere med høj indkomst

Anm.: Figuren viser den gennemsnitlige årlige besparelse i husleje indenfor hver indkomstgruppe (indkomstdeciler) i 2021 for lejere i ældre private lejeboliger, der er underlagt regulering af niveauet for husleje. Besparelserne i husleje er opgjort i husstandsækvivalerede enheder.
Kilde: Egne beregninger på baggrund af registerdata og data fra Ejendom Danmark.

Der er store forskelle på de gennemsnitlige årlige besparelser for lejere med samme indkomstniveau. Der er således knap 20 pct. af lejerne med lav indkomst, som ikke opnår nogen besparelse, mens ca. 8 pct. af lejerne med lav indkomst har en årlig besparelse på over 50.000 kr. I forhold til at tilgodese lejere med lave indkomster rammer huslejereguleringen således ikke særlig præcist.

Der er effektivitetstab ved huslejeregulering. På et reguleret lejemarked fungerer huslejen ikke som mekanisme for tildeling af boliger, der i stedet fordeles ved hjælp af f.eks. ventelister eller gode kontakter til udlejere. Det kan medføre et dårligt match mellem lejeboligerne og lejernes ønsker, f.eks. i forhold til boligernes størrelse. Analyser i kapitlet finder, at der er et dårligt match i størrelsesordenen 15 til 35 pct. af de ældre private lejeboliger. Tidligere undersøgelser viser, at reguleringen sænker mobiliteten blandt lejere, hvilket kan føre til lavere produktivitet i samfundet.

Der er imidlertid også effektivitetsgevinster ved regulering af huslejen. Det gælder især regler for stigningen i huslejen over tid, efter lejemålet er indgået. Disse regler forhindrer udlejere i ekstraordinært at hæve huslejen for at udnytte, at eksisterende lejere med tiden kan have betydelige omkostninger ved at flytte f.eks. på grund af stigende tilknytning til lokalområdet.

Huslejen reguleres over tid typisk med nettoprisindekset, som historisk er steget mindre end den markedsbestemte leje. Det vil øge effektiviteten, hvis huslejen i højere grad følger udviklingen i den markedsbestemte leje. Eksempelvis vil en stigningstakt svarende til lønudviklingen indebære et lavere effektivitets­tab, samtidig med at huslejen ikke kommer til at udgøre en stigende del af indkomsten. En sådan ændring indebærer dog en afvejning mellem effektivitet og fordelingshensyn.