Støtten til det danske boligmarked

Artikel i Skatteborgeren nr. 3, september 2001

Støtten til det danske boligmarked

I Danmark ydes en betydelig direkte og indirekte støtte til både ejer-, lejer- og andelsboliger. I den seneste vismandsrapport er den samlede støtte opgjort til godt 30 mia. kr. om året, hvoraf halvdelen går til ejerboliger. Den omfattende støtte og regulering har været med til at gøre boligmarkedet skævt og ineffektivt. Det anbefales derfor, at den nuværende skattemæssige begunstigelse af ejer- og andelsboliger samt almene boliger fjernes.

Beskatningen og reglerne for støtte varierer mellem de forskellige boligformer. Forskellen i den økonomiske behandling af boligformerne betyder, at omkostningerne ved at bo varierer både mellem de forskellige boligformer og boligernes alder.

Beskatningsreglerne for ejerboliger indebærer, at der ydes et indirekte tilskud til denne boligform. Beskatningen af afkastet af boliginvesteringer er nemlig lavere end afkastet af formuen placeret i f.eks. obligationer eller udlejningsboliger. De seneste tre skattereformer har dog indebåret en strammer beskatning af ejerboliger. Senest har skatteændringerne i forbindelse med Pinsepakken nedbragt omfanget af dette indirekte tilskud med ca. a. Trods disse stramninger i beskatningen af ejerboliger udgør det indirekte tilskud til ejerboliger ca. 15 mia. kr. om året

Til almene boliger og nyopførte andelsboliger ydes der direkte støtte til at nedbringe kapitalomkostningerne. Dertil kommer, at hverken almene boliger eller andelsboliger betaler ejendomsværdiskat. Det gælder også ældre ejendomme, der er omdannet til andelsboliger.

Der ydes ikke generelt støtte til opførelsen af private udlejningsejendomme, og private udlejere beskattes af overskuddet af ejendommen svarende til anden kapitalindkomst. Huslejen i udlejningsejendomme, der er taget i brug til og med 1991 er dog underlagt huslejeregulering, og huslejen i mange af disse ejendomme er derfor kunstig lav. Derimod er huslejen for ejendomme taget i brug efter 1991 bestemt af markedskræfterne.

Man kan få et indtryk af størrelsen af støtten til de fire boligformer ved at beregne omkostningerne ved at bo i de forskellig boligformer. Sådanne beregninger er foretaget i den seneste vismandsrapport. For en detaljeret gennemgang af beregningerne henvises til Dansk Økonomi, foråret 2001. I beregningerne er der taget højde for, at der både ydes en direkte og en indirekte støtte til boligerne. For at gøre beregningerne sammenlignelige er det antaget, at anskaffelsesprisen for boligerne er den samme og forskellen alene består i, om det er en ejerbolig, en andelsbolig, en almen bolig eller en lejebolig. I beregningerne er antaget, at boligerne finansieres med et 30 årigt annuitetslån med en effektiv forrentning på 6 pct. Resultatet af beregningerne fremgår af tabel 1. Sammenligningsgrundlaget er en bolig, der hverken får direkte eller indirekte offentlig støtte. Det er, som nævnt, tilfældet for private udlejningsejendomme taget i brug efter 1991, og boligomkostningerne for disse er i beregningerne sat til indeks 100. Er tallet under 100, betyder det, at boligen får offentlig støtte, og jo mindre tallet er, jo større er støtten til den pågældende bolig.

Tabel 1

Boligomkostninger for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris

	Ustøttet bolig	Ejer bolig	Ældre andelsbolig	Støttet andelsbolig	Almen bolig
	--------------------------- Indeks ----------------------------
1. år	100	83,3	99,6	68,1	89,5
10. år	100	83,3	94,3	66,6	87,1
20. år	100	83,3	84,1	68,7	84,4
30. år	100	83,3	66,4	66,4	81,9
40. år	100	83,3	66,4	66,4	76,1

Anm.:	Ustøttede boliger, hvilket f.eks. er boliger opført efter 1991, tildeles ikke særlige subsidier og er derfor sat til indeks 100. Forskellen mellem ustøttede boliger og de andre boligformer er et udtryk for størrelsen af subsidiet til disse boligformer.
Kilde:	Det Økonomiske Råd (2001): Dansk Økonomi, forår 2001, København.

Tabellen illustrerer, at både ejerboliger, nye og ældre andelsboliger og almene boliger er støttet i forskelligt omfang. Beregningerne viser, at boligomkostningerne for en ejerbolig er godt 15 pct. lavere end for en nyopført privat udlejningsbolig. Det skyldes, at satsen for ejendomsværdiskatten er lavere end skatteværdien af rentefradraget. Den indirekte støtte til ejerboliger ville forsvinde, hvis ejendomsværdiskatten svarede til skatteværdien af rentefradragsretten. Med den nuværende beskatning af negativ kapitalindkomst på ca. 33 pct. betyder det, at ejendomsværdiskatten skulle hæves fra 1 til 2 pct.

En andelsbolig uden gæld har de laveste omkostninger af alle boligformer. Det skyldes, at der ikke betales ejendomsværdiskat af andelsboliger. En ældre ejendom, der er overgået til andelsformen, vil lige efter omdannelsen stort set ikke modtage hverken direkte eller indirekte støtte. Årsagen til dette er, at andelsboligen på det tidspunkt er antaget at være fuldt belånt. Det er ikke muligt at fradrage renteudgifterne fra gæld i andelsboliger og det modsvarer, at der ikke betales ejendomsværdiskat af andelsboliger. En nyopført andelsbolig modtager tilskud, som nedbringer kapitaludgifterne. Dette tilskud indebærer, at omkostningerne ved at bo i en nyopført andelsbolig stort set svarer til omkostningerne ved at bo i en gældfri andelsbolig.

Omkostningerne ved at bo i en nyopført almen bolig er ca. 10 pct. lavere end i en tilsvarende nyopført privat udlejningsejendom. Denne forskel skyldes, at der ydes offentlige tilskud til at nedbringe kapitalomkostningerne for almene boliger. Med tiden bliver det endda endnu billigere at bo i den almene bolig frem for den private udlejningsejendom. Årsagen til dette er, at kapitaludgifterne ikke følger inflationsudviklingen, men kun opskrives med ¾ af prisstigningstakten. En privat udlejer vil derimod forvente, at forrentningen fuldt ud følger inflationen. Subsidieringen af de almene boliger er således på ingen måde tilendebragt, blot fordi lånene er tilbagebetalt.

Den betydelige offentlige støtte og regulering er med til at gøre boligmarkedet skævt og ineffektivt. Forskellen i omkostningerne som følge af den offentlige støtte betyder, at der bliver kø til de billigeste udlejnings- og andelsboliger, og at priserne på ejerboliger bliver presset i vejret. Samtidig er den offentlige regulering og støtte til boligområdet ikke først og fremmest til gavn for familier med lave indkomster. En direkte kontant støtte til familer med lave indkomster er en langt mere effektiv måde at sikre, at alle med begrænsede indkomster har mulighed for en passende bolig.

I vismandsrapporten anbefales det derfor, at den nuværende skattemæssige begunstigelse af ejer- og andelsboliger samt almene boliger fjernes. Det kan ske ved at beskatte friværdien i andelsboliger og almene boliger med samme sats som gælder for anden kapitalindkomst. Ligeledes bør ejendomsværdiskatten sættes op, så den svarer til skatteværdien af rentefradragsretten. Samtidig skal ejendomsværdiskatten være ens for alle boliger, således at den er uafhængig af ejerens alder, boligens værdi og købstidspunktet. De øgede skatteindtægter fra fjernelse den skattemæssige begunstigelse af boliger vil gøre det muligt at nedsætte f.eks. personskatterne.

Kilde: Det Økonomiske Råd (2001): Dansk Økonomi, forår 2001, som kan læses her på web-siden.

Af specialkonsulent Anne Kristine Høj, De Økonomiske Råds Sekretariat

Skatteborgeren, nr. 3, september 2001

Skrevet i relation til

Støtten til det danske boligmarked