Ejerboliger støttes med lav boligbeskatning
Den seneste vismandsrapport gennemgår en række forhold på det danske boligmarked, hvor der oplagt er behov for ændringer. Ikke overraskende har vismændenes forslag om at forhøje ejendomsværdiskatten for ejerboliger (og introducere en tilsvarende beskatning af friværdien i andelsboliger og almene boliger) givet anledning til rynkede øjenbryn.
Argumentet for en højere beskatning af ejerboliger er ellers godt nok. Placering af penge i et hus beskattes i dag markant lavere end placering i f.eks. obligationer. Den nuværende ejendomsværdibeskatning (der fra år 2000 erstattede skatten af "lejeværdi af egen bolig") er således væsentligt lavere end den beskatning, der sker af anden kapitalindkomst. Den nuværende ejendomsværdiskat på normalt 1 pct. af ejendomsværdien svarer (med udgangspunkt i et renteniveau på 6 pct.) til en beskatning på under 17 pct. Til sammenligning kan renter trækkes fra på selvangivelsen med en sats på 33 pct., og er man så "uheldig" at have positive renteindtægter, kan beskatningen af disse komme helt op på 59 pct. En person, der har en formue på million kroner og placerer pengene i 6 procents obligationer, skal altså betale ca. 35.000 kroner i skat om året, men placeres millionen i en ejerbolig (evt. et sommerhus) kan man nøjes med ejendomsværdiskatten på 10.000 kr. Med en sådan begunstigelse af placering af formue i ejerboliger er det ikke underligt, at huspriserne presses op og i dag er på det højeste niveau siden 2. verdenskrig, også målt i forhold til det almindelige prisniveau.
Da det er dem med de største indkomster, der naturligt nok har råd til de største huse, er det i overvejende grad de rigeste, der nyder godt af den for lave skat på ejerboliger. De 10 pct. rigeste boligejere modtager således over 27.000 kr. pr. person om året i indirekte støtte som følge af den lave ejendomsværdiskat, mens det tilsvarende tal for de 10 pct. fattigste boligejere er under 5.000 kr. En forøgelse af ejendomsværdiskatten vil derfor primært ramme dem med de høje indkomster.
I vismandsrapporten beregnes, at de øgede skatteindtægter alene fra boligejerne vil andrage omkring 15 mia. kr., hvis ejendomsværdiskatten sættes op, så den svarer til skatteværdien af rentefradragsretten. Disse 15 mia. kr. vil kunne anvendes til at reducere andre skatter, f.eks. på arbejdsindkomst. Umiddelbart vil boligejerne blive dårligere stillet, end de er i dag. Omvendt indebærer vismændenes samlede forslag til tilbagerulning af subsidierne til andre boligformer (andels- og almene boliger) en ekstra kilde til skattelettelser, der kommer alle til gode. Derfor er det samlet ikke oplagt, hvilke boligformer der vil blive "ramt", og hvilke der bliver bedre stillet. Den samlede fordelingsmæssige profil vil i høj grad afhænge af, hvorledes indtægterne fra den øgede boligbeskatning anvendes. Og dette er klart et politisk spørgsmål.
Der kan være grund til at præcisere nogle forhold i forbindelse med vismændenes anbefalinger på ejerboligbeskatningen. Det har været fremført, at boligejerne efter pinsepakkens reduktion af rentefradragsretten er blevet nettobidragsydere til statskassen, og at vismændenes beregninger derfor overdriver subsidieringen af boligejerne. Bag denne påstand ligger en beregning, der viser, at ejendomsværdiskatten m.m. overstiger skatteværdien af rentefradragsretten for boliggælden. Sådanne beregninger er ganske enkelt ikke relevante og er mere vild- end vejledende. Synspunktet synes at tage udgangspunkt i, at boligejerne netto åbenbart ikke skal betale skat! Forestillede man sig, at boligejerne fik betalt al boliggæld ud, ville der ikke være nogen skatteværdi af rentefradragsretten, og logikken i argumentet ville da være, at de ikke skulle betale ejendomsværdiskat; hvis de gjorde, ville de jo komme til at bidrage til statskassen. Værdien af boligmassen overstiger 1.100 mia. kr. At forestille sig, at en befolkningsgruppe kan have en formue af denne størrelse, uden at skulle betale skat af afkastet forekommer absurd givet, at det danske skattesystem i øvrigt beskatter formueafkast fra obligationer, bankindskud, aktier osv. Den økonomisk set relevante vurdering af boligejernes skattebetaling er at sammenligne med de skatter, som de skulle have betalt, hvis de havde placeret deres formue i eksempelvis obligationer. Sammenligningen med den skattemæssige værdi af rentefradragsretten af den aktuelle belåning er som nævnt irrelevant. En anden misforståelse i beregningerne er i øvrigt, at beregningen inddrager bl.a. grønne afgifter på vand og energi i regnestykket. Grønne afgifter betales på lige fod af alle (også andre end boligejerne) og har intet med skatteforholdene for boligejere at gøre.
En anden reaktion på vismændenes forslag om øget boligbeskatning har været at lave regneeksempler, der viser, hvordan "typiske" familier vil kunne blive ramt. Det er naturligvis altid muligt at lave eksempler, der viser, at nogle bliver dårligere stillet. Hvis det er en betingelse for en reform, at ingen må blive ramt, kan vi lige så godt opgive enhver tanke om forandring. Der vil blive tabere, og der vil blive vindere. Som nævnt vil den resulterende fordelingsmæssige profil af en reform af boligbeskatningen afhænge af, hvordan de øgede skatteindtægter anvendes.
Men det er oplagt, at det alt andet lige vil være dem, der har de største gevinster, der vil blive ramt hårdest, når man fratager dem de privilegier, de har i dag. Ud fra denne betragtning kan man især fokusere på dem med de største ejerboliger (det er dem, der vil få de største skattestigninger). Det vil imidlertid ud fra ræsonnementerne i vismandsrapporten omkring neutralitet i beskatningen af kapitalindkomst være naturligt, at den nuværende progression i ejendomsværdiskatten udgår (der betales i dag 3 pct. i ejendomsværdiskat af den del af boligen, der overstiger ca. 3 mio kr.). I vismandsrapporten foreslås med den nuværende værdi af rentefradragsretten en ejendomsværdiskattesats på 2 pct., og der vil derfor være tale om en lettelse for de allerdyreste ejerboliger. En anden gruppe, man kunne være bekymret for, er pensionisterne. Her nævner vismandsrapporten eksplicit muligheden for at indefryse den øgede ejendomsværdiskat, hvilket ikke er muligt i dag. Dette er ikke nødvendigvis noget godt forslag, hvis fokus er at begrænse støtten til boligmarkedet, men det kan ud fra en fordelingsmæssig betragtning være værd at diskutere om ikke andet så for de nuværende pensionister, der har tilrettelagt deres alderdom under hensyntagen til de eksisterende skatteregler.
Samlet set viser vismandsrapporten, at boligejerne er kraftigt subsidieret, og at den indirekte støtte gennem for lav ejendomsværdiskat overvejende kommer de rigeste til gode. En højere boligbeskatning bør derfor gennemføres, men indfases over nogle år. Erfaringerne fra de senere års reduktion af rentefradragsretten viser, at dette kan ske relativt hurtigt uden alvorlige negative konsekvenser for boligmarkedet.
Argumentet for en højere beskatning af ejerboliger er ellers godt nok. Placering af penge i et hus beskattes i dag markant lavere end placering i f.eks. obligationer. Den nuværende ejendomsværdibeskatning (der fra år 2000 erstattede skatten af "lejeværdi af egen bolig") er således væsentligt lavere end den beskatning, der sker af anden kapitalindkomst. Den nuværende ejendomsværdiskat på normalt 1 pct. af ejendomsværdien svarer (med udgangspunkt i et renteniveau på 6 pct.) til en beskatning på under 17 pct. Til sammenligning kan renter trækkes fra på selvangivelsen med en sats på 33 pct., og er man så "uheldig" at have positive renteindtægter, kan beskatningen af disse komme helt op på 59 pct. En person, der har en formue på million kroner og placerer pengene i 6 procents obligationer, skal altså betale ca. 35.000 kroner i skat om året, men placeres millionen i en ejerbolig (evt. et sommerhus) kan man nøjes med ejendomsværdiskatten på 10.000 kr. Med en sådan begunstigelse af placering af formue i ejerboliger er det ikke underligt, at huspriserne presses op og i dag er på det højeste niveau siden 2. verdenskrig, også målt i forhold til det almindelige prisniveau.
Da det er dem med de største indkomster, der naturligt nok har råd til de største huse, er det i overvejende grad de rigeste, der nyder godt af den for lave skat på ejerboliger. De 10 pct. rigeste boligejere modtager således over 27.000 kr. pr. person om året i indirekte støtte som følge af den lave ejendomsværdiskat, mens det tilsvarende tal for de 10 pct. fattigste boligejere er under 5.000 kr. En forøgelse af ejendomsværdiskatten vil derfor primært ramme dem med de høje indkomster.
I vismandsrapporten beregnes, at de øgede skatteindtægter alene fra boligejerne vil andrage omkring 15 mia. kr., hvis ejendomsværdiskatten sættes op, så den svarer til skatteværdien af rentefradragsretten. Disse 15 mia. kr. vil kunne anvendes til at reducere andre skatter, f.eks. på arbejdsindkomst. Umiddelbart vil boligejerne blive dårligere stillet, end de er i dag. Omvendt indebærer vismændenes samlede forslag til tilbagerulning af subsidierne til andre boligformer (andels- og almene boliger) en ekstra kilde til skattelettelser, der kommer alle til gode. Derfor er det samlet ikke oplagt, hvilke boligformer der vil blive "ramt", og hvilke der bliver bedre stillet. Den samlede fordelingsmæssige profil vil i høj grad afhænge af, hvorledes indtægterne fra den øgede boligbeskatning anvendes. Og dette er klart et politisk spørgsmål.
Der kan være grund til at præcisere nogle forhold i forbindelse med vismændenes anbefalinger på ejerboligbeskatningen. Det har været fremført, at boligejerne efter pinsepakkens reduktion af rentefradragsretten er blevet nettobidragsydere til statskassen, og at vismændenes beregninger derfor overdriver subsidieringen af boligejerne. Bag denne påstand ligger en beregning, der viser, at ejendomsværdiskatten m.m. overstiger skatteværdien af rentefradragsretten for boliggælden. Sådanne beregninger er ganske enkelt ikke relevante og er mere vild- end vejledende. Synspunktet synes at tage udgangspunkt i, at boligejerne netto åbenbart ikke skal betale skat! Forestillede man sig, at boligejerne fik betalt al boliggæld ud, ville der ikke være nogen skatteværdi af rentefradragsretten, og logikken i argumentet ville da være, at de ikke skulle betale ejendomsværdiskat; hvis de gjorde, ville de jo komme til at bidrage til statskassen. Værdien af boligmassen overstiger 1.100 mia. kr. At forestille sig, at en befolkningsgruppe kan have en formue af denne størrelse, uden at skulle betale skat af afkastet forekommer absurd givet, at det danske skattesystem i øvrigt beskatter formueafkast fra obligationer, bankindskud, aktier osv. Den økonomisk set relevante vurdering af boligejernes skattebetaling er at sammenligne med de skatter, som de skulle have betalt, hvis de havde placeret deres formue i eksempelvis obligationer. Sammenligningen med den skattemæssige værdi af rentefradragsretten af den aktuelle belåning er som nævnt irrelevant. En anden misforståelse i beregningerne er i øvrigt, at beregningen inddrager bl.a. grønne afgifter på vand og energi i regnestykket. Grønne afgifter betales på lige fod af alle (også andre end boligejerne) og har intet med skatteforholdene for boligejere at gøre.
En anden reaktion på vismændenes forslag om øget boligbeskatning har været at lave regneeksempler, der viser, hvordan "typiske" familier vil kunne blive ramt. Det er naturligvis altid muligt at lave eksempler, der viser, at nogle bliver dårligere stillet. Hvis det er en betingelse for en reform, at ingen må blive ramt, kan vi lige så godt opgive enhver tanke om forandring. Der vil blive tabere, og der vil blive vindere. Som nævnt vil den resulterende fordelingsmæssige profil af en reform af boligbeskatningen afhænge af, hvordan de øgede skatteindtægter anvendes.
Men det er oplagt, at det alt andet lige vil være dem, der har de største gevinster, der vil blive ramt hårdest, når man fratager dem de privilegier, de har i dag. Ud fra denne betragtning kan man især fokusere på dem med de største ejerboliger (det er dem, der vil få de største skattestigninger). Det vil imidlertid ud fra ræsonnementerne i vismandsrapporten omkring neutralitet i beskatningen af kapitalindkomst være naturligt, at den nuværende progression i ejendomsværdiskatten udgår (der betales i dag 3 pct. i ejendomsværdiskat af den del af boligen, der overstiger ca. 3 mio kr.). I vismandsrapporten foreslås med den nuværende værdi af rentefradragsretten en ejendomsværdiskattesats på 2 pct., og der vil derfor være tale om en lettelse for de allerdyreste ejerboliger. En anden gruppe, man kunne være bekymret for, er pensionisterne. Her nævner vismandsrapporten eksplicit muligheden for at indefryse den øgede ejendomsværdiskat, hvilket ikke er muligt i dag. Dette er ikke nødvendigvis noget godt forslag, hvis fokus er at begrænse støtten til boligmarkedet, men det kan ud fra en fordelingsmæssig betragtning være værd at diskutere om ikke andet så for de nuværende pensionister, der har tilrettelagt deres alderdom under hensyntagen til de eksisterende skatteregler.
Samlet set viser vismandsrapporten, at boligejerne er kraftigt subsidieret, og at den indirekte støtte gennem for lav ejendomsværdiskat overvejende kommer de rigeste til gode. En højere boligbeskatning bør derfor gennemføres, men indfases over nogle år. Erfaringerne fra de senere års reduktion af rentefradragsretten viser, at dette kan ske relativt hurtigt uden alvorlige negative konsekvenser for boligmarkedet.
John Smidt
Jyllandsposten,
29.juni 2001
Skrevet i relation til