Det skæve boligmarked

Mange unge er frustrerede over, at det er meget vanskeligt at finde en bolig, der svarer til deres forventninger. Får man en god og billig bolig, er det som at vinde i lotteriet. I boliglotteriet er der dog flest gevinster, når man har forbindelserne i orden eller eventuelt har mulighed for at betale penge under bordet.

Problemet for unge med at finde en bolig er ikke et nyt fænomen, men har eksisteret i et halvt århundrede. Det til trods for at antallet af boliger i forhold til befolkningstallet er vokset med mere end 50 pct. De unges problemer illustrerer ganske godt de fundamentale problemer på det danske boligmarked. Mange mener, at når der mangler boliger, må det offentlige gribe ind og yde økonomisk støtte, så der kan bygges flere boliger. Men hovedproblemet på boligmarkedet er ikke, at der er for få boliger, men at der er en dårlig fordeling af de eksisterende boliger.

Der er en omfattende offentlig påvirkning og regulering af både leje- og ejerboligmarkedet. Det sker både ved lovgivning om huslejefastsættelse og ved, at det offentlig yder direkte og indirekte støtte. Direkte offentlige tilskud ydes i form af boligydelse og boligsikring samt støtte til opførelsen af almene boliger og til betaling af renteudgifter for almene boliger og andelsboliger. Den indirekte støtte på ejerboligområdet sker ved, at ejendomsværdiskatten er sat for lavt i forhold til beskatning af f.eks. obligationer.

Allerede i 1939 blev den nuværende huslejeregulering indført, og markedsmekanismen på en del af lejemarkedet blev derved sat ud af kraft. Baggrunden for indførelsen af huslejeregulering var en velmenende fordelingspolitik med det sigte, at også familier med lave indkomster fik mulighed for en passende bolig. Vores seneste rapport viser imidlertid, at virkeligheden er blevet en anden. Nu er det de velstillede, der har de største økonomiske gevinster ved huslejereguleringen. Det gælder også i de almene boliger. Her viser vores undersøgelser overraskende nok, at de, der har størst gevinster af den boligform, er de mere velstillede, og at den økonomiske gevinst generelt er mindre for svage grupper som indvandrere, førtidspensionister og arbejdsløse.

Et argument, der fremføres for at fastholde huslejereguleringen, er, at godt nok har de mest velstillede i gennemsnit mest glæde af huslejereguleringen, men også mange med lavere indkomster har en økonomisk gevinst af huslejereguleringen. Imidlertid vil en direkte kontant støtte til familier med lave indkomster være en langt mere effektiv måde at sikre, at alle med begrænsede indkomster har mulighed for at få et passende boligforbrug. Anvendelsen af huslejeregulering i stedet for at give direkte tilskud til boligforbruget til dem med de største behov kan sammenlignes med at erstatte arbejdsløshedsdagpenge til ledige med lotterisedler til alle, hvor gevinsten er en livsvarig ydelse, hvis man er heldig. En del heldige ledige vil blive udtrukket og få arbejdsløshedsdagpenge, men uheldige ledige må undvære en indkomst. Samtidig vil mange personer, der aldrig bliver arbejdsløse, få en gevinst. Det er oplagt, at et sådan ordning for arbejdsløshedsdagpenge er tåbelig, og ingen ville nogensinde forslå det. Udbetaling af arbejdsløshedsdagpenge er målrettet til de arbejdsløse, og ligeledes bør støtte til boligforbrug alene tilfalde dem med lave indkomster og stort boligbehov.

En del af problemet med et reguleret boligmarked er, at når man først har fået en stor, god og billig bolig, holder man fast på den, selvom ens økonomiske og familiemæssige situation med tiden ændrer sig. Tilskyndelsen til at fastholde en for stor reguleret bolig, når behovet bliver mindre, betyder, at der ikke bliver et tilstrækkeligt antal store og gode boliger ledige til unge, der f.eks. stifter familie og får børn. Boligmarkedet er dermed betydeligt mindre velfungerende, end det kunne være. Dette betyder også, at arbejdsmarkedet bliver mindre fleksibelt, fordi boligreguleringen hæmmer den geografiske mobilitet.

De forskellige dele af boligmarkedet fungerer som forbundne kar. Hvis man har svært ved at finde en lejebolig, vil man være nødt til at købe en ejerbolig. Det er svært at få en lejebolig, fordi lejen på en stor del af lejemarkedet er relativt lav. Det betyder, at priserne på ejerboliger bliver højere, da den efterspørgsel efter en bolig, der ikke kan imødekommes på lejemarkedet, kanaliseres over som en højere efterspørgsel efter ejerboliger. De højere ejerboligpriser rammer især unge førstegangskøbere. Den indirekte støtte til ejerboliger i form af en lav ejendomsværdiskat betyder også, at priserne på ejerboliger bliver højere, da en indirekte støtte i betydeligt omfang viser sig i højere huspriser. Det bidrager også til problemerne for de unge.

Økonomer får tit at vide, at det er forkert, når de hævder, at der ydes et indirekte tilskud til ejerboliger med de eksisterende skatter på ejerboliger. Økonomers påstand er nu rigtig nok, som det kan ses af følgende lille eksempel: En person opfører en ejendom, som består af lejligheder, der skal lejes ud til markedslejen. Omkostningerne til opførelsen af lejlighederne er 1 mio. kr. pr. lejlighed. Udlejeren forlanger en husleje, der skal svare til, hvad han alternativt kunne have fået i afkast ved at placere pengene i obligationer. Det er her antaget, at obligationer har en effektiv forrentning på 6 pct. pr. år. Derudover skal huslejen også dække udgifter til vedligeholdelse og kommunale ejendomsskatter på 15.000 kr. Den årlige husleje for lejligheden bliver dermed 75.000 kr. om året. Udlejeren ombestemmer sig og sælger nu de enkelte lejligheder for opførelsesprisen til lejerne, der dermed bliver boligejere.

Efter overgangen til ejerlejligheder vil huslejen efter skat falde til 65.200 kr. Årsagen hertil er den skattemæssigee behandling af ejerboliger. En boligejere, der har købt en lejlighed til 1 mio. kr. og belåner huset fuldt ud til 6 pct. rente, vil årligt skulle betale 60.000 kr. i rente. Hvis hans kapitalindkomstsskattesats er 33 pct., vil disse renter give ham en skattebesparelse på 19.800 kr. Den nuværende typiske ejendomsværdiskat på 1 pct. betyder, at den nybagte boligejer kun betaler 10.000 kr. i ejendomsværdiskat. Forskellen på 9.800 kr. er således det offentliges indirekte tilskud til ejerens boligforbrug, og det svarer til forskellen i huslejen for en lejer og en ejer. I eksemplet ville en ejendomsværdiskat på 2 pct. betyde, at der ikke ville være et indirekte subsidie til ejerboliger.

Den betydelige offentlige støtte til og regulering af boligforbruget har, som det fremgår af det foregående, skabt en række problemerne på boligområdet. Vores forslag til løsning på problemerne på boligmarkedet er derfor, at der sker en afvikling af huslejereguleringen og nedbringelse af den direkte og indirekte støtte til boligforbruget. Der har fra politisk side hidtil ikke været nogen støtte til disse forslag, men det er nødvendigt at erkende, at den offentlige huslejeregulering og støtte til boligforbruget er årsagen til problemerne. Det betyder nemlig, at boligmarkedet er blevet skævt og ineffektivt. Den faktiske fordelingsmæssige profil af de samlede gevinster i befolkningen er ikke engang i overensstemmelse med et lighedprincip, eftersom det er de rigeste i samfundet, der får den største gevinst af boligsubsidierne. Hvis man politisk ønsker at bruge mere end 30 mia. kr. til omfordeling, kan dette således ske langt mere målrettet til gavn for dem med de laveste indkomster ved at forøge de generelle indkomstoverførsler eller den personlige boligstøtte.

En afvikling af subsidieringen og huslejereguleringen vil betyde, at der bliver sammenhæng mellem pris og kvalitet og dermed bedre overensstemmelser mellem det faktiske boligforbrug og boligønsker. Derfor vil bl.a. køerne på lejemarkedet blive fjernet, og tildeling af boliger efter ancienitet, forbindelser eller penge under bordet stort set forsvinde. Frigivelsen af huslejerne vil indebærer, at ejerne af huslejeregulerede udlejningsejendomme opnår nogle gevinster. Der bør naturligvis ske en ekstraordinær beskatning af disse gevinster. Disse indtægter kan sammen med de øgede indtægter fra nedtrapningen af boligsubsidierne anvendes til at nedsætte f.eks. personskatterne.

Der vil selvfølgelig være både tabere og vindere ved en afregulering af boligmarkedet, og denne bør derfor foregå over en årrække, således at folk har mulighed for at tilpasse sig til de ændrede vilkår. Overgangsordninger bliver nødvendige. Afviklingen af huslejereguleringen kunne således starte ved at fjerne reguleringen for de større boliger. I forbindelse med en forhøjelse af ejendomsværdiskatten kan det desuden overvejes at lade pensionister låne hos det offentlige til betaling af denne skat, dvs. indefryse skatten på tilsvarende måde som det i dag er muligt for de kommunale ejendomsskatter. Erfaringerne fra Pinsepakken, der indebærer en betragtelig reduktion i subsidieringen af ejerboliger, viser imidlertid, at når timingen er rigtig, kan begrænsninger i den indirekte subsidiering til boligformål gennemføres forholdsvis hurtigt, uden at det indebærer store økonomiske vanskeligheder for dem, det berører.

Der vil også efter en fjernelse af huslejereguleringen og den indirekte støtte til boligforbrug være behov for at løse boligsociale opgaver. Løsningen af disse sker dog bedst ved at yde målrettet støtte i form af boligydelse og boligsikring til personer med lave indkomster og ved at opføre boliger for personer med særlige behov som f.eks. studerende og handicappede.
 

Øvrige publikationer i tilknytning til rapporten

Niels Kærgård, Jørgen Birk Mortensen og Søren Bo Nielsen

Berlingske Tidende, 24.juni 2001
Skrevet i relation til